Cộng đồng Watergate

Khối cao ốc văn phòng (Office Building) thuộc khu phức hợp đồ sộ Watergate, công trình biểu tượng của bê bối chính trị Watergate – nơi dẫn đến sự từ nhiệm chưa từng có tiền lệ của Tổng thống Richard Nixon nay lại một lần nữa thay đổi chủ sở hữu. Cuối năm 2016, Penzance Cos. và Greenfield Partners (quỹ BĐS đầu tư tư nhân) đã bán lại tòa nhà ở 2600 Đại lộ Virginia, khu NW (Bắc Tây) cho quỹ Rockwood Capital với mức giá 75 triệu $. Mức giá này ít hơn mức giá mà trước kia Penzance mua lại tòa nhà từ BentleyForbes Acquisitions LLC (quỹ tư nhân thuộc sỡ hữu của gia tộc quyền quí Webha đến từ Los-Angeles) vào năm 2011 khoảng 1 triệu $, tuy nhiên gói này lại không bao gồm không gian bán lẻ như đã mua năm năm trước đó. Penzance sẽ bỏ túi thêm rất nhiều tiền khi không gian bán lẻ ở đây lần lượt được phân phối thông qua một trong những hãng môi giới bất động sản lớn nhất Hoa Kỳ Marcus & Millichap.

Toàn bộ khu phức hợp Watergate được sỡ hữu ban đầu bởi Watergate Improvements Inc, một nhánh của hãng xây dựng và phát triển bất động sản lớn nhất Italy: SGI (Societa Generale Immobiliare). SGI là công ty sân sau của Tòa thánh Vatican nơi họ nắm 15% cổ phần và là cổ đông lớn nhất. Nhưng từ những năm 1960, tòa thánh đã dần chuyển nhượng đa số phần nắm giữ của mình cho tập đoàn tài phiệt truyền thông sừng sỏ Gulf and Western của Hoa Kỳ (nơi sở hữu hãng phim Paramount Pictures).

SGI tiến hành mua lại khu đất rộng 4 ha dọc sông Potomac thuộc khu Foggy Bottom vào tháng 2 năm 1960 với giá 10 triệu $ từ C&O Canal. Ngay sau đó tám tháng, dự án Watergate Complex được công bố với sự tham gia của kiến trúc sư trưởng người Ý Luigi Moretti đến từ đại học Rome (Một nhân vật ưa thích của Mussolini, người thiết kế Trung tâm Giao Dịch chứng khoán và Làng Olympic ở Rome) và kiến trúc sư liên kết Milton Fischer từ hãng Corning, Moore, Elmore & Fischer (ở DC). Khu phức hợp là quần thể cụm công trình đầu tiên ở quận Colombia áp dụng phương thức Phát triển phức hợp đa dụng (mixed-use development) với mục đích biến khu vực này thành khu kinh doanh thương mại và nhà ở hơn là khu công nghiệp, một thành phố trong thành phố (gồm khách sạn, nhà hàng, câu lạc bộ sức khỏe, khu mua sắm, tiệm thuốc, bưu điện …) tiện nghi đến mức hầu như các cư dân có thể sinh sống thoải mái mà không cần phải bước ra bên ngoài. Dự án ban đầu được tiên liệu sẽ tiêu tốn khoảng 75 triệu $, là sự kết hợp của sáu cụm công trình cao 16 tầng từ đó tạo ra 1400 căn hộ, 350 phòng khách sạn, không gian văn phòng, cửa hàng, 19 villa sang trọng và ba tầng hầm để xe có thể chứa 1250 phương tiện. Vào thời điểm đó, đây là một trong những dự án BĐS lớn nhất đầu tiên của Hoa Kỳ mà nguồn vốn được rón từ nước ngoài và đồng thời cũng là dự án mà máy tính đóng một vai trò quan trọng trong quá trình thiết kế thi công.

Vì Quận Colombia nằm ở trung tâm quyền lực của Hoa Kỳ (rất gần các tòa nhà liên bang và đài tưởng niệm) nên đề xuất xây dựng của dự án phải trải qua một quá trình chuẩn thuận nhiêu khê, phức tạp, tốn kém, mệt mỏi và tiêu tốn nhiều thời gian. Watergate Complex phải vượt qua năm cửa ải, trước tiên là phê duyệt tổng thể và cụm công trình đầu tiên. Bốn cửa ải còn lại là việc phê duyệt bốn cụm công trình tiếp theo. Mà lại có tới ba người gác cửa là: NCPC (Ủy ban Quy Hoạch Thủ Đô – National Capital Planning Commission), DCZC (Ủy ban phân vùng Quận Colombia – District of Colombia Zoning Comission) và USCFA (Ủy Ban Mỹ thuật Hoa Kỳ – United States Commission of Fine Arts – nơi có thẩm quyền quyết định tất cả các công trình xây dựng dọc theo sông Potomac để đảm bảo tính thẫm mĩ hài hòa với khu vực xung quanh).

Quy mô của cụm công trình là trở ngại lớn nhất . Vào tháng 12/1961, 14 tháng sau khi dự án được công bố ra công chúng, NCPC đã nêu ra quan ngại rằng công trình cao 16 tầng sẽ có khả năng đổ bóng xuống đài tưởng niệm Lihncoln và công trình sắp được xây “Trung Tâm Văn Hóa Quốc Gia” (Sau này là Trung Tâm Trình Diễn Nghệ Thuật John F. Kennedy), thời điểm đó chiều cao giới hạn cho các cụm công trình ở DC là 27m (90 foot). Để đạt được chiều cao quy định, SGI sẽ phải hy sinh khu văn phòng bán lẻ và do đó công trình sẽ chỉ còn dành cho nhà ở.

Giữa tháng 4/1962 khi DCZC phải tiến hành phê duyệt, quy mô của dự án đã được giảm xuống chỉ còn 50 triệu $ và bởi vì Quận Colombia chưa có quy định cụ thể về nhà ở (home rule) nên các nhà quy hoạch của DCZC cảm thấy rất lúng túng khi phải ra quyết định mà không có sự hướng dẫn và điều phối từ các cơ quan liên bang. Thêm nữa trước đó rất nhiều kiến trúc sư, lãnh đạo dân sự, doanh nhân và nhà quy hoạch khác của thành phố lên tiếng phản đối dự án trước cả DCZC vì lo ngại công trình quá cao và quá lớn.

Những người bảo vệ kiến trúc Tân cổ điển (Neoclassical) của thủ đô cho rằng thiết kế của công trình là một sự báng bổ. Nhà bình luận Wolf Von Eckardt của Washington Post cho rằng: “công trình như một vũ công khỏa thân đang nhảy múa trước ngôi mộ của bà ngoại bạn.” Nhiều người có vẻ lạc quan hơn/hoặc mỉa mai, Washington cuối cùng cũng nên lột bỏ vẻ quê mùa cục mịch (provincialism), thử nghiệm một thiết kế đương dại để đưa nó ngang tầm với thủ đô quốc tế sang trọng hào nhoáng như Paris, London và Rome.

Cuối tháng 4, DCZC quyết định sẽ hoãn lại phán quyết của mình. Cơ quan thứ ba, USCFA cũng đưa ra quan ngại riêng của mình, họ cho rằng một phần của khu đất này nên được dành làm khu vực công cộng. Đồng thời họ cũng chống lại độ cao công trình cùng thiết kế hiện đại quá mức của nó. Ba ngày sau cuộc họp với DCZC, USCFA công bố họ sẽ “hoãn/hold” mọi tiến độ phát triển dự án Watergate nếu các yêu cầu trên không được đáp ứng.

Trước trở ngại “chính quyền” quá lớn trên, các nhân viên của SGI đã tiến hành gặp gỡ các thành viên của USCFA ở Thành phố New York để bảo vệ thiết kế của khu phức hợp. Họ buộc phải giảm độ cao của công trình từ 16 xuống thành 14 tầng. Vào tháng 5/1962 NCPC xem xét lại đề xuất mới của công trình và họ chấp nhận bản kế hoạch này của Watergate. SGI dành được thắng lợi đầu tiên, chi phí của dự án theo đề xuất mới đã thay đổi và tăng lên 65 triệu $. Với sự ủng hộ của NCPC, SGI tiếp tục đấu tranh để bảo vệ thiết kế phi tuyến tính cong vòng của khu thương mại Watergate Towne. Các nhân viên của SGI bắt đầu tiến hành vận động hành lang DCZC và USCFA, thuyết phục họ về sức mạnh và vẻ đẹp của thiết kế hiện đại trong tổng thể di sản kiến trúc của quận. Cùng lúc đó, nhiều nhân vật quyền lực trong chính quyền của Tổng thống Kennedy bắt đầu can thiệp vào dự án, đó là Arthur M. Schlesinger, cố vấn đặc biệt của Tổng thống; August Heckscher III, Cố vấn đặc biệt về Mỹ Thuật và William Walton, một nhân vật thân cận của gia đình Kennedy đều đề xuất hạ độ cao của công trình xuống chiều cao tiêu chuẩn 27m. Ba người đã báo cáo lên Tổng thống Kennedy về vấn đề này và dẫn tới tuyên bố gây tranh cãi của Nhà Trắng về việc giảm cao độ công trình tới công chúng. Nhiều nhà quy hoạch của thành phố và liên bang cho rằng nhánh hành pháp của Tổng thống đã can thiệp quá sâu vào công việc của họ.

Kiến trúc sư trưởng của SGI, Gabor Acs cùng Luigi Moretti đã bay đến New York vào 17/5 để bảo vệ thiết kế của khu phức hợp trong buổi họp kéo dài ba giờ với các thành viên của USCFA. Nhiều thỏa hiệp được đưa ra, SGI đồng ý giảm cao độ của ba cụm công trình xuống 13 tầng (112ft) và giữ các công trình còn lại cao 130 ft (40m). SGI cũng đồng ý có thêm nhiều không gian mở bằng cách giảm kích cỡ của Watergate từ 1,91 triệu ft vuông xuống 1,73 triệu ft vuông (161 ngàn m vuông), đồng thời thay đổi hướng cùng kích cỡ một vài tòa nhà. USCFA đưa ra sự chuẩn thuận đầu tiên vào ngày 28/05, Nhà Trắng cũng rút lại chống đối của mình, DCZC đưa ra chuẩn thuận cuối cùng vào 13/07. Kế hoạch cuối cùng đã tách một cụm công trình thành hai phần, tạo ra năm tòa nhà thay vì bốn như đề xuất trước đây. Quá trình chuẩn thuận của dự án đã diễn ra suôn sẻ, một thắng lợi rất lớn cho nhóm vận động hành lang, dù Moretti đã thừa nhận rằng để đi đến kết quả cuối cùng ông suýt nữa phải hy sinh cao độ của công trình. Dự án được dự tính sẽ khởi công vào mùa xuân 1963 và mất năm năm để hoàn thành.

Nhưng thử thách chưa dừng lại, Watergate còn phải đối đầu với một tranh cãi cuối cùng. Các nhóm Tin lành và AU (một nhóm đấu tranh cho quyền độc lập của nhà thờ khỏi chính quyền) đã kêu gọi một chiến dịch viết thư tay mang tầm quốc gia nhằm chống lại dự án. Với cáo buộc về những mối liên hệ mờ ám của Vatican và SGI với tư cách nhà đầu tư. Vào giữa tháng 11 năm 1962 hơn 3500 lá thư phản đối được gửi tới Quốc hội và Nhà Trắng, nhưng nỗ lực của họ thất bại và dự án vẫn được tiến hành tiếp tục.

Dự án khu phức hợp được cho phép khởi công vào tháng 5/1963 và mất tổng cộng gần 8 năm để hoàn thành. Cụm công trình thứ năm và cuối cùng là Watergate Office Buidling nơi bắt nguồn khủng hoảng Watergate được hoàn thành vào tháng 1/1971. Tổng cộng cả khu phức hợp tiêu tốn hết 78 triệu $. Watergate Complex hiện nay được xem là một trong những không gian sống đáng mơ ước nhất ở thủ đô Washington, cụm ba công trình căn hộ của Watergate (West, East, South) đã hình thành nên cộng đồng dân cư tinh hoa chính trị Hoa Kỳ ngay trong lòng thủ đô (600 căn hộ) đặc biệt là thành viên Quốc Hội, nhánh hành pháp, tư pháp và các chuyên gia vận động hành lang. Rất nhiều nhân vật tiếng tăm lẫy lưng là cư dân ở đây như Alfred S. Bloomingdale (nhà tư bản tài chính), Anna Chennault (Bà quả phụ của Tướng  Claire Lee Chennault), Bob and Elizabeth Dole (Vợ chồng thượng nghị sĩ, ở cánh Watergate South), Plácido Domingo (Ca sĩ Opera nổi tiếng), Ruth Bader Ginsburg (Thẩm phán tòa án tối cao pháp viện Hoa Kỳ, ở cánh Watergate South), Alan Greenspan (chủ tịch Hội đồng thống đốc cục Dự trữ liên bang Hoa Kỳ), Monica Lewinsky (người tình nổi tiếng của tổng thống Clinton), Thượng nghị sĩ Russell Long, Clare Boothe Luce (Hạ nghị sĩ), Robert McNamara (Bộ trưởng quốc phòng), John và Martha Mitchell (Tổng chưởng lý Hoa Kỳ), Paul O’Neill (Bộ trưởng Ngân khố), Condoleezza Rice (Bộ trưởng Ngoại Giao), Mstislav Rostropovich (nghệ sĩ Cello nổi tiếng), Maurice Stans (Chủ tịch tài chính của Ủy Ban Tái Cử Tổng Thống Richard Nixon, một nhân vật tiêu biểu của khủng hoảng Watergate), Ben Stein (Nhà văn người viết diễn văn cho Tổng Thống), Herbert Stein (Nhà kinh tế học), John Warner (Thượng nghị sĩ) và vợ mình Elizabeth Taylor (diễn viên điện ảnh nổi tiếng) , Caspar Weinberger (Bộ trưởng Quốc Phòng), Charles Z. Wick (Nhà điều hành của USIA), và Rose Mary Woods (Thư kí của Tổng thống Richard Nixon).

Cụm công trình phức hợp được sang tay nhiều lần vào thập niên 80. Vào năm 1977 một trong những người cung cấp tài chính cho Watergate là Nicholas Salgo và Continential Illinois Properties mua lại cổ phần của SGI tại liên doanh với giá 49 triệu $. Hai năm sau đó, Continential Illinois lại bán nó Quỹ Hưu Trí của Tập Đoàn Than Quốc gia Anh Quốc (NCB UK). Salgo cũng bán đi tương tự vào năm 1986. Quỹ hưu trí rao bán toàn bộ khu phức hợp  từ 1989 với giá ước tính từ 70 triệu $ đến 100 triệu $. Một vài công trình trong khu phức hợp được bán đi trong thập niên 90 và 2000. Vào năm 1991 giá trị toàn bộ BĐS là 278 triệu $. Mỗi một căn hộ (efficientcy units) có thể bán vào khoảng 95000$, những căn penhouse sang trọng có thể có giá tới 1 triệu $ hoặc hơn. Do đó, tổng thể khu phức hợp bị chia tách ra cho nhiều nhà đầu tư. Riêng tòa nhà lịch sử Office Building như đề cập ở trên từ NCB UK đã được bán cho The JCB Companies (Mỹ) và Buvermo Properties Inc (Một công ty Hà Lan) vào năm 1993. Vào năm 1997 liên doanh JCB và Buvermo lại sang nhượng cho Trizec Properties, một nhánh của Tập đoàn Blackstone (tỉ phú gốc Việt Chính Chu cũng là một thành viên lâu năm của tập đoàn này). Và cuối cùng đến năm 2005 thì bán lại với giá 100 triệu $ cho BentleyForbes Acquisitions LLC, quỹ của gia tộc Webha.

Dù cho văn phòng của Đảng Dân chủ đã dời sang địa chỉ mới là 430 South Capital St. SE không còn tọa lạc ở tầng 6 tòa nhà Watergate nữa thì vụ đột nhập nhằm đánh cắp và nghe lén thông tin cách đây 45 năm đã biến khu văn phòng này thành một cái tên rất nóng của Quận vừa mang tính lịch sử vừa mang tính biểu tượng cho cơ chế “kiểm tra và cân bằng” quyền lực của Hoa Kỳ mà hầu như bất cứ ai khi đến thủ đô cũng phải ghé qua. Chủ sỡ hữu hiện nay của tòa nhà là Rockwood Capital một quỹ đầu tư bất động sản được thành lập từ năm 1995 mà tiền thân là sự hợp nhất của Sullivan, Smith & Kavounas và Rockefeller & Associates Realty (Gia tộc Rockefeller cùng một gia tộc khác như Agnelli, Olayan, Bronfman, Niarchos đã cam kết đầu tư vào Fund I và II của quỹ lần lượt là 202 triệu $ và 83 triệu $ – Hai fund này đã hoàn thành vào năm 2001). Hiện quỹ đã kêu gọi được Partners Fund III (221 triệu $), IV 366 triệu $), V (460 triệu $), VI (657 triệu $), VII (1,094 tỷ $), VIII (964 triệu $), IX (679 triệu $) với khoản vốn đến từ 90 nhà đầu tư tổ chức (institutional investors). Khoản tiền này sẽ được rải khắp hệ thống tài sản văn phòng, nhà ở, không gian bán lẻ, nhà hàng, khách sạn trên khắp nước Mỹ. Riêng khoản đầu tư mua lại tòa nhà lịch sử Office Building của Watergate quỹ lại lấy từ Partners Fund X trị giá 1,1 tỷ $ mới được kêu gọi gần đây.